3.5年超の運用実績公開~Renosy(リノシー)のリスクや評判、成功のために知っておくべきこと~

資産運用として、不動産投資を検討している人へ。

自分はRenosyで複数の物件を購入し、運用を行っているので、サービス内容や物件の収益性などの情報をまとめました。

今回は自分が3.5年近く運用している物件の運用状況を公開していきます。累計収支もまもなくプラスになるので資産形成にはおすすめです!

Renosyで購入した物件概要

運用年数は3.5年超

自分は2019年ごろにRenosyで物件を購入し、Renosyでの運用期間は3.5年近くになります。現在はRenosyを含めて複数物件を保有しています。

今回はその中で、最も古くから保有している大阪の物件の運用状況を公開していきたいと思います。

なお、金額はわかりやすいように端数を丸めたりしているので、以降の金額はすべておおよその金額ということをご理解ください。なお、運用状況(収益の金額の大小など)にはほとんど影響はないのでご了承ください。

物件概要

まずは物件概要をまとめました。Renosyが主なターゲットとしている、1ルームで、築10年前後の中古マンション、総戸数が少なすぎない物件で、ターミナル駅へのアクセスがよいなどの条件となっています。

購入エリア 大阪市内
購入価格 1,500万円
築年月 2007年
構造 RC構造 10階建て
間取り・専有面積 1Kの約25平米
最寄り駅アクセス ・地下鉄徒歩5分
・ターミナル駅まで徒歩10分

月次の収支概要

2022年7月時点の月次収支は次のようになっています。

以下で順に項目を確認していきますが、構造としては、家賃収入からローン返済、建物管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料を支払い、月次の利益が手元に残る形になっています。

リノシー不動産投資 月次利益 内訳

毎月の家賃収入:72,000円/月

毎月の家賃収入は、72,000円です。

入居者の入れ替えによる無収入なども経験していますので機会があれば別にまとめたいと思いますが、自分は賃料アップにも成功しています。

毎月の費用:65,100円/月

毎月発生する主要な費用は、ローンの返済、建物管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料の4つがあります。

ローンの返済:46,000円/月

銀行に、借入金の返済を行います。

年齢などの制限がない場合は、通常は35年の期間で借入をしているでしょう。

適用金利はご自身の年収、職業の安定度などから金融機関が決定しますが、近年の金利で言えばおおよそ1.5%~2%程度ではないでしょうか。

なお、金利は時々により条件が異なるようで、ローンを組んでいる銀行も異なります。Renosyセールス担当者が提携している金融機関のうち、条件のいい銀行を紹介してくれます。

建物管理費:10,000円/月

物件を管理している管理会社に払います。

管理費は、管理会社が専門会社に依頼し、建物の共有部分について定期的なメンテナンスに使用されています。

例えば、共有部・共用施設(エントランスや廊下、エレベーター、ごみ捨て場、インターネットなど)の維持・メンテナンス、利用にかかる電気代金などです。

管理費の相場は、家賃の10%程度とも言われていますが、エレベータの台数やインターネットの有無など物件の設備により異なります。

修繕積立金:8,000円/月

物件を管理している管理会社に払います。

修繕積立金は、大規模修繕(物件の外壁や屋上、エントランスなどの共用部分を修繕するために10年に1度程度実施する修繕工事)の資金を毎月積み立てているお金のことです。

通常、管理組合は国土交通省によるガイドラインに基づいて、30年以上の期間にわたる修繕計画を策定しており、それに向けて修繕積立金を設定しています。

事前に長期修繕計画を確認しておくことで、いつごろ修繕積立金が上がり、月々の収支がどのように変わるかの投資計画を立てることができるでしょう。逆に長期修繕計画が作成されていないマンションは、修繕積立金が急激に高くなるなどのリスクがあり、良い物件とは言えないのではないでしょうか。

本物件も、購入後に修繕積立金の変更がありました。購入当初は5,000円だったのが、8,000円になりましたが、長期修繕計画により事前に想定していたので投資計画に大きな影響はありませんでした。

賃貸管理手数料:1,100円/月

Renosyに払っています。

Renosyでは不動産運用にかかる手続き、例えば、入居者の募集や入居者の審査、賃貸借契約、家賃の回収、退去時の清掃などを一括して行っているのでそのための費用です。

なお、自分はRenosyのサービス開始初期に購入をしているため、賃貸管理の手数料は非常に安くなっておりますが、現在、購入される方のプランは変更になっています。プラン詳細はRenosyのページで確認できます。

手数料は管理を委託する物件の広さやエリアに影響を受けますが、直近新しい物件の購入を検討した際にセールスから聞いた話では、設備故障のリスクをカバーするワイドプランでは1ルームマンションでは8,000円くらいなのではないかということです。

月々の収支はその分減りますが、設備故障時の出費などを抑えることができるプランのようです。

初年度のみ(契約時に)発生する費用:500,000円

契約時に発生する諸費用は、登記などに必要な行政手続きにかかる費用や、火災保険料、ローン事務手数料、清算金などが主要な費目になります。物件により、特にローン手数料や清算金などは金額が異なります。

これらはRenosyで物件提案をされるときに提示されています。

また、本物件はRenosyサービス開始初期に購入しているため、スペシャルプライスの可能性もあります(直近、追加購入を検討した際にはいくつかの費用が増えていたため)。

なお、この費用の一部、または全部を、ローンに組み込むことも可能なようです。低金利下であれば、直近のキャッシュの支出を抑えるためにローンを組むのがよいかもしれないですね(自分は可能な限りローンに組み込みました)。

頭金:100,000円

契約する際には、頭金として100,000円がかかります。これは必須です。

権利移転の関係費用:250,000円

所有権移転費用や抵当権設定費用です。印紙代なども含めています。

本物件の場合は、250,000円程度でした。

ローン事務手数料:100,000円

融資の手続きに関する事務作業にかかる費用で、借入先の金融機関に支払います。

金融機関や商品によって異なるようですが、相場は借入額の1~2%程度のようです。

本物件の購入時は、100,000円程度でしたが、直近検討時はもう少し金額が高かったです。

清算金:60,000円

所有権が変わることで、固定資産税や管理費等を支払う必要が出てきた費用になります。1年のうちいつ頃、購入したかも影響してくる金額です。

火災保険:20,000円

物件購入した場合に加入が必須の費用です。10年間の保険費用だったと思います。

地震保険に加入する場合は追加で費用がかかります。

契約後に発生する税金(費用):150,000円

税金は広さや地価に応じて金額が異なりますので、大阪市内の25平米の物件の場合となります。

不動産取得税:100,000円

不動産取得時に1度のみ必要な費用です。

固定資産税:50,000円

不動産を保持していると毎年かかる費用です。

年に4回に分けて支払うことも可能です。

累計収支の確認:3.5年で+200,900円

ここまでの、月次収益と税金を考慮した年間累計キャッシュフローを確認していきます。

2019年:+92,000円

リノシー不動産投資 年間利益

4月の家賃収入は、3月中の家賃が日割りで計算されて振り込まれているため、少しだけ増えて見えています。

なお、3月中の管理費等の費用と固定資産税は、契約時の清算金として支払い済みのため、アプリ上の収支計算には含まれていません。

2020年:+68,800円

リノシー不動産投資 年間利益

固定資産税の支払い金額を月次収益に追加しており、5月に1回目を支払い、7月に残額を全て支払いをしました(本来は年に4回に分けて支払うことができますが、支払いを忘れそうだったので、2回目の支払いの際にまとめて処理をしています)。

年間の収支は落ち着いていました。

2021年:+41,800円

リノシー不動産投資 年間利益

この年の3月から修繕積立金が5,000円から8,000円になり、月次利益が9,900円から6,900円になり、年間収支が少しさがりました。

固定資産税の支払い金額を月次収益に追加しており、4月に一括で支払いをしています。

2022年:+41,800円(突発的支出なしの想定)

リノシー不動産投資 年間利益

月次収益に影響する項目は変更がありません。入居者の入れ替えや備品の故障による修理・交換などの突発的な費用が発生しなければ、21年と同じ年間利益になる想定です。

固定資産税の支払い金額を月次収益に追加しており、4月に一括で支払いをしています。

7月時点では、固定資産税の支払い分を回収しきれていないため、年間収支はマイナスになっていますが、年間を通しては回収できると思います。

初期費用を踏まえたトータルの累積収支は-19,100円

これまでの年間累計収支を確認できましたが、初期費用等を踏まえた現時点での累計収支を考えてみます。

収支
2019年+92,000円
2020年+68,800円
2021年+41,800円
2022年-1,700円
累計+200,900円

先に示した通り、初年度のみ(契約時に)発生する費用は500,000円です。

しかし、これらの費用の一部は銀行の融資商品にもよりますが、ローンに組み込むことができます。自分が支出した金額は、少し記憶が曖昧ですが、頭金と火災保険の合計120,000円だったように思います。ローンに組み込んだ分は、月次利益を薄めているので、考慮せずOKとします。

また、購入後に不動産取得税100,000円を納めています。

現時点の累計収支は+200,900円なので、頭金と火災保険の120,000円と不動産取得税の100,000円をマイナスすると、-19,100円と累計収支はマイナスのようです。

月次収支を考えると、2022年中には累積収支もプラスになるのかなと考えていますし、購入時にシミュレーションしていた内容通りです(4~5年目以降に累積収支がプラスになる)。

確定申告による所得税・住民税の還付

年間累計収支には含めていませんが、確定申告の際に、不動産投資に関する費用(減価償却費、ローンの金利、固定資産税、不動産取得税、その他に管理費など)を計上すると、所得税・住民税の還付が受けられます。

自分は株式の投資や副業などの収入があるため、本物件のみの還付額を簡単に判別するのができないですが、初年度は不動産取得税や各種保険料金、司法書士への登記にかかる費用など多くの経費が発生しますので、おそらく数万円単位で還付がされると思います。

また、初年度以降は費用の額が減りますが、それでもいくらかは還付がされると思います。

結論、まさに不労所得!資産形成におすすめです

この3.5年間、ほぼなにもせずに累計で20万円くらいの利益を生み出しているので、十分におすすめできます。

不動産投資は月々の利益に目を向けるよりも、長期の視点で検討をするとさらにメリットを感じることができるかもしれませんね。

次回は、今後将来的に発生する費用の見込みや収益の想定についてまとめてRenosyの投資についてをまとめたいと思います。

興味がある方、リノシーの資料の請求はこちらからできます

また、自分はオーナーなので、購入希望者を紹介するとAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを紹介できるみたいです。関心のある方は、お問合せからご連絡ください!

Amazonギフト券がもらえる条件は、年収500万円以上で、ローンを組むことができる人といったような気がします。

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今回は、ここまで~。最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。

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