将来のリスクに備えた運用を~【運用実績公開】Renosy(リノシー)のリスクや評判、成功のために知っておくべきこと③~

資産運用として、不動産投資を検討している人へ、

自分はRenosyで複数の物件を購入し、運用を行っているので、サービス内容や物件の収益性などの情報をまとめました。

今回は自分が運用の際に考えていることをまとめていきます。

原則は月次収益を将来に備える運用

不動産投資は、比較的見通しが立てやすい資産運用と記載をしてきました。

その理由は物件をしっかり選択すれば手堅い収入があり、賃料の減少率や備品交換などの突発的な費用もある程度、想定して備えることができるためです。

基本的には、月次収益を蓄えて、突発的な支出に備えておくのがよいと思います。

備えることが比較的容易な費用やリスクは?

最も大きなものは、入居者の入れ替わりによる無収入期間の発生や備品の故障による修理・交換の費用が大きなポイントかと思います。

自分の運用状況では、現時点では初期費用を考慮しない累計収支が+80,900円なので、入れ替えに伴う1か月の無収入、あるいはエアコンなどの備品交換におおよそ近い金額のプラスにはなっていると思います。長期間保有をすればするほど、資金的に余裕が出てくると思います。

入居者の入れ替わりによる無収入

前回の記事で紹介した物件は幸い入居者の入れ替えは一度もありませんが、入居者の入れ替えはいずれかのタイミングで生じるでしょう。

自分も別の保有物件では入居者の入れ替わりをトータルで2回ほど経験していますが、いずれも家賃収入がゼロだったのは1か月くらいだったと思います。1か月というのはかなり短いのではないでしょうか。

その際のRenosyの対応を記載しておきます。

①退去者通知・募集家賃の決定
入居者の退去連絡は2か月前が必須なので、かなり早い時点でアプリ経由で通知がきます。

その際の対応として、家賃を変更することも可能です。Renosyの担当者が周辺物件の賃料相場を教えてくれるので、いくらに設定するかを決めることができます。

自分は不動産の値段が上がっていること、実際の内見までには時間があることから、募集価格を少し上げましたが、それでもすぐに引き合いがきて、入居者が決まりました。

②精算・清掃・募集・内見対応・審査・契約など
その後はすべてRenosy対応してくれているので、具体的な手続きはあまりわかりません。

退去後、すぐに清掃が入り、内見できる状態になったので、すぐに入居者が見つかったと報告を受けています。

備品の故障による修理・交換の費用

全ての備品には耐用年数があります。一般的にこれくらいは利用できるだろうという想定使用年数みたいなものです。

給湯器は10~15年、エアコンの耐用年数は10年などです。

Renosyでは、これまでの不動産管理の経験から各設備の交換にかかる費用などのが情報もあるので、長期計画の参考になるでしょう。

想定が難しい費用やリスクは?

災害なども見込みが難しいですが、災害の起こりにくい地域の物件選定や発生時には保険利用などである程度リスクや被害を軽減できます。今回は金利について焦点を当ててみました。

金利の上昇による返済額の増加

現時点は低金利ですが、景気が回復すれば金利が上昇することなるでしょう。これは景気や国の政策などにも影響を受けるので、なかなか備えが難しいかもしれません。

例えば、前回記載した物件ではローン返済額が月々46,000円ですが、仮に金利が0.5%程度上がった場合、ざっくりですが、月々の支払額は3,000~4,000円くらい上昇するでしょうか。

そうすると月次収支は6,900円から3,000円程度に下落する計算です。保有している物件によっては、月次収支がマイナスになる可能性も出てくるかもしれません。

自分は、金利上昇についても対応は同じで、月々の収益を蓄えておき、金利上昇したタイミングで繰り上げ返済をすることで負担を減らすことを考えています。

Renosy購入で検討したポイント

検討ポイントは山ほどあると思いますが、その中でも特に重要な点に絞って紹介します。

購入時点でのポイント

①立地など、物件に資産価値があること
基本的にはRenosyが取り扱っている物件はスクリーニングがされていて、自分の投資志向にも近いものでした。

一応、自分としても物件情報をもらった後に、デベロッパーを調べたり、物件のロケーションやハザードマップに該当していないかを調べたりなどをして、納得できるかというところでした。

②購入時の月次収支がプラスであること
毎年かかる固定資産税を払い、かつ突発的な費用に対して備えることができるくらいの収益があることが購入時点で大事だと考えました。

物件によっては、購入時点で月々収支マイナスというものもあるかもしれません。考え方によっては(超長期で年金として月にいくらか積み立てている)よいかもしれませんが、自分としては最初から収支がマイナスは検討の対象外でした。

なお、マイナス収支は確定申告をすれば、所得税・住民税の還付に効果があるようですので、本業の収益が大きいなどの人が節税目的で買うのかもしれませんね。

長期の視点でのポイント

家賃の下落、修繕積立費の増加、金利の上昇を変数として、入居者の入れ替えの発生頻度と期間、備品の交換の発生頻度と費用などを固定値として設定するなどして、利益の額をシミュレーションをしました。

5年以上の長期運用の場合、累積収支がプラスになっていたので、投資をしてもよいかなと判断した感じです。

Renosyでの不動産投資が向いている人は?

Renosyが向いている人は、ほったらかしてラクをして、月次の収益(P/L)よりも、銀行からの借入で資産(B/S)を大きくするという長期的なマインドを持っている人だと思います。

月次収益をあまり気にしない人

月次の収益は、はっきりいってよくて10,000円程度なので、月々のキャッシュフローという意味では大したプラスにはなりません。

もっと月々の収益を増やしたいという人は、ハイリスクハイリターンな商品へ投資をするべきだと思いますし、そのわずかばかりの月々の収益も突発的な費用に備えてためておくことが大事だと思います。

一番だめなのは、不動産投資の月々収益でちょっとリッチな生活ができると考えているパターンでしょうか。

長期で資産を形成したい人

シミュレーションでは、5年以上の長期運用になると累積の収支がプラスに転じているので、長期の保有や運用を考え、資産形成をしていきた人はうまくいきやすいと思います。

仮に月々収支がマイナスの物件でも(途中でマイナスになったとしても)、35年ローンが完済すればそれ以降の家賃収入ではローンの返済がないので、いつかはプラスになるかもしれません。

物件の耐用年数などを心配する人もいるかもしれませんが、鉄筋コンクリート造のマンションは適切なメンテナンスがされていれば、100年以上住むことが可能と言われておりますし、例えば、東京都心の立地では、現在でも築40年近いマンションにも借りてがついています。

ただ、月々収支がどのくらいの期間、どのくらいの金額感でマイナスでも許容できるかは人によってことなるのでそのあたりのシミュレーションは必要です。

ほったらかして、ラクをして資産形成をしたい人

人間だれしもラクをしたいと思いますが、そんな人に向いています。

自分はRenosyの集金代行のプランですが、この3.5年で入居者の入れ替えが2回、備品の不具合による問い合わせが1回ありました。

いずれもアプリ上のチャットで情報を確認して、ほぼ「承知しました」程度の内容しか返信した記憶がありません。

それでも借り手が見つかり、備品交換が必要かの現場確認も対応してもらえていますし、残債は着実に減り続けて、資産を築いているといえるのではないでしょうか。

 

Renosyの不動産投資、自分は満足していますし、おすすめしたいです。

 

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今回は、ここまで~。最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。

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